■「原状回復」とはどんな状態を指すのか、その定義
■原状回復の費用負担は、大家・賃借人のどちらがもつかの線引き
などについて、一定の基準が示されています。
法律のような強制力はありませんが、これをもとに賃貸契約を結んだり、退去時の原状回復について話し合えば、トラブルを防ぐことができるはずです。
原状回復の費用負担の原則
入居者が賃貸物件を退去するときには、原状回復が必要となります。
ガイドラインでは、「賃借人の居住、使用により発生した建物価値の減少のうち、賃借人の故意・過失、善管注意義務違反（善良なる管理者の注意義務）、その他通常の使用を超えるような使用による損耗・毀損を復旧すること」と定義し、その原状回復費用は借主（賃借人）の負担としています。
ここで言う通常の使用とは、「借主が通常の住まい方、使い方をしていても、発生すると考えられるもの」が挙げられます。
たとえば、部屋に貼ったポスターや太陽光によるクロスの変色、テレビや冷蔵庫の背面の電気ヤケなどは通常使用の範囲内です。
一方で、犬や猫などのペットが付けた壁や柱の引っ掻きキズ、タバコによるクロスの焼き焦げ、窓ガラスの結露をそのまま放置して発生させてしまったカビなどは故意・過失、善管注意義務違反にあたり、借主(賃貸人)の負担となります。
一般原則では退去時のクリーニング代は家主負担です。しかし、慣習として特約を定めることで借主負担としています。
では、何でもかんでも特約に定めれば有効かというと、そうではありません。
特約事項
特約が認められるためには以下の3つの要件を満たす必要があります。
① 特約の必要性があり、かつ、暴利的でないなどの客観的、合理的理由が存在すること
② 賃借人が特約によって通常の原状回復義務を超えた修繕等の義務を負うことについて認識していること
③ 賃借人が特約による義務負担の意思表示をしていること
上記3つ全てについてクリアしている場合において、原状回復の特約が認められるようになっています。理不尽な特約をつけられないように、3つの要件を覚えておきましょう。
最後に
原状回復義務にあたるのか否かは主観による判断が大きいもの。退去時の費用をできるだけ抑えたい場合は、契約前に重要事項説明書をしっかり確認しておきましょう。
入居後は、借りているものという意識をもって部屋をきれいに使用することが、トラブル回避のコツになるでしょう。
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